房产测量若干问题研究
[论文关键词]房产测量 共有面积 公用面积 房产测量技术 幢
[论文摘要]住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展,及房屋价格的迅速盘升,“寸土寸金”已经不在是神话。在此背景下房屋测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。对当前房产测量中常见的若干问题进行研究,希望能对房产测量的改善有所帮助。
随着住房制度的进一步改革与完善,随着近年来商品房价格的持续走高,房产测量日益受到广大的业主的重视。相关测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。
一、房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。
二、房产测量若干问题研究
房产测量随着房屋价格的上涨而愈发广受关注,因而在此意义上对房屋测量若干问题进行研究具有重大的意义。
(一)共有建筑面积和公用建筑面积
共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定:消费者购买的商品房建筑面积(销售面积)为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出:商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权,而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定,享有对某物的财产权,共有人对共有物有使用权,收益权和处置权,公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
(二)常见房产测量技术
房产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有:
(1)房产数字化测图技术
数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息,通过计算机数据处理,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪或其它输出设备,绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此,数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
(2)运用坐标解析法进行房产测量的计算
房屋销售面积计算比较复杂,一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程,房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此,一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
(3)GPS技术在房产测量中的应用
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术,GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
三、房产测量中“幢”的划分
幢是房产调查的基本单位,也是房产要素测量的基本单位,因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基本原则主要有:
(一)应同期规划、同期建设、同期验收
理论上和实践操作中,同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的,不同期规划、建设和验收的项目将各自独立,单独成幢。
(二)地面以上部分的基础、结构应为统一整体
作为同一幢楼,地面以上部分的基础、结构应为统一整体,具体是指房屋的各个部分结构相连,即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起,不可分割。如果房屋各部分间互不相连,则可以将各部分独立分幢。
(三)房屋所占用的土地应为同一产权人
根据有关规定:房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上,且各土地使用权人的土地权属清楚,则该房屋不能作为一幢处理。
(四)有共同的共有共用设施
“幢”的划分,对广大产权人而言,最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施,那么,无论是作为一幢还是作为多幢,对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。
房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础,是权利人维护自身权益的前提和保障,因而加强房产测量研究具有重要意义。
参考文献:
[1]龚英亮:《对“共有建筑面积”和“公用建筑面积”的探讨》,载《城市技术监督》2002年第2期.
[2]李向明:《房产测量技术探讨》,载《大众科学》2007年第1期.
[3]张勇:《浅谈房产测量中“幢”的划分》,载《中国科技信息》2007年第15期.
[4]郭义:《留心面积误差四要则》,载《北京房地产》2003年第4期.
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